Mon premier investissement locatif : 1 appartement à Port Grimaud

Bonjour,

je vous le disais dans mon article précédent, je viens d’investir dans un appartement à Port Grimaud.
Jusqu’à présent, lorsque je plaçais de l’argent dans la pierre, je le faisais de manière plus « virtuelle » par le biais de SCPI.
J’ai également quelques placements boursiers auxquels je ne souhaite pas toucher pendant des années. Le marché actuel est bien trop imprévisible et je vois plutôt la bourse comme une stratégie long terme. Honnêtement, mon objectif est de ne pas toucher à ses placements, de les léguer à mes enfants…

Mais revenons à mes premières amours : l’immobilier.

investir-immobilier

Au début de l’année, j’avais de côté un petit pécule de 20 000€ environ. Alors que les taux étaient très bas et que j’apprenais que le dispositif Pinel était prolongé, j’ai décidé d’en profiter et d’acheter un appartement à Port Grimaud, un village que j’affectionne tout particulièrement.

20 000€, c’est tout ce dont j’avais besoin pour devenir propriétaire et j’aimerais par ce blog vous faire comprendre qu’il ne faut pas nécessairement être riche pour investir dans l’immobilier.
En revanche, j’espère bien que l’immobilier me rendra riche, ou du moins, me permettra rapidement de diviser mes horaires de travail par 2 et de pouvoir partir en vacances beaucoup plus souvent.

Partir en vacances… à Port Grimaud entre autres. En effet, je n’ai pas choisi mon appartement au hasard. J’en ai choisi un qui accessible pour mon budget (150 000€ avec des mensualités de remboursement du crédit de 480€/mois) et dans lequel je peux séjourner de temps à autre.

En effet, mon objectif n’est pas d’avoir des locataires à l’année mais plutôt d’y passer 4 à  5 semaines par an et de le louer le reste du temps.
Pas exactement le reste du temps pour être totalement honnête mais plutôt 5 à 6 mois par an à la belle saison, entre avril et octobre.
Toutefois, les tarifs de location à la semaine lorsqu’il s’agit de location de vacances sont tellement élevés que l’opération reste tout à fait rentable.
Bien sûr, pour maximiser mon investissement, il vaut mieux que je laisse l’appartement libre pendant les mois d’été et que j’y aille plutôt hors saison, mais cela me convient parfaitement car je n’aime pas trop la foule.
Par ailleurs, pour ne pas avoir à gérer les relations avec les locataires, j’ai décider la gestion en location de l’appart à l’agence Boutemy. C’est une agence très sérieuse et dynamique du village. C’est grâce à eux que j’ai trouvé mon petit pied-à-terre et c’est également à eux que je laisse le soin de trouver les locataires et de louer mon bien. L’appartement n’est en ligne sur leur site que depuis 3 semaines et les mois de juillet et août sont déjà quasiment complets 🙂

Mon appartement en location sur le site boutemy.net
Mon appartement en location sur le site boutemy.net

Confier à une tierce partie la location engendre bien sûr des frais, mais je ne veux pas être esclave de mes investissements. Comme je vous le disais, je cherche à dégager du temps libre, donc l’objectif pour moi n’est pas de troquer mon travail habituel contre un boulot d’agence immobilière.
J’ai donc consenti ce sacrifice financier en échange d’une certaine tranquillité d’esprit et de nombreuses heures de liberté.
Je pense que c’est également la meilleure façon de pouvoir par la suite « scaler ce business » (désolée pour l’anglicisme), c’est-à-dire de pouvoir le faire fructifier à plus grande échelle.

A très bientôt et bon week-end prolongé à tous !

Le marché immobilier repart à la hausse

Lorsque je parle des mes activités d’investissement locatif à des personnes que je rencontre pour la première fois, je me rends bien compte qu’elles sont vite captivées et ont souvent envie de me poser de nombreuses questions.

Je le comprends, qui ne souhaiterais pas gagner sa vie de cette façon ?

Toutefois, j’en croise également beaucoup à qui cela fait peur et qui se retranchent vite derrière des arguments tels que « mais les prix de l’immobilier sont si élevés, ce n’est pas comme en 1997 où l’on pouvait acheter sa maison pour 3 fois rien ». Et j’en entends rajouter « j’ai un copain qui a acheté son appart à cette période. Il l’a revendu 3 fois plus cher il y a 3 ans ».

Bon écoutez, je suis contente pour votre copain, mais ce n’est pas comme ça que j’envisage mes investissements. L’idée n’est pas nécessairement de faire une culbute de folie à la revente. Bien sûr que j’en rêve moi aussi, mais je ne compte pas nécessairement dessus car personne n’a de boule de cristal. Alors, à ceux qui disent que c’est trop tard pour faire de bonnes affaires dans l’immobilier, je rétorque que c’est toujours le bon moment d’investir. Ce qui compte, c’est de trouver la bonne opportunité, et lorsque vous avez des appartements qui vous rapportent 6 à 10% de rentabilité, croyez-moi, c’est une très bonne affaire.

En 2016, le marché immobilier repart

Je le lisais dans une édition spécial immobilier de Challenges récemment, « après une année 2014, les acteurs du marché immobilier reprennent confiance : les promoteurs récoltent les fruits du dispositif Pinel, plébiscité par les investisseurs, et les agences voient leur activité dynamisée par des ménages très motivés par les prix et les crédits bas. ».

Plus loin dans l’article, la présidente de la Frédération des promoteurs immobiliers ajoute : «  La reprise a même commencé en novembre 2014, pour s’accélérer ensuite : depuis janvier 2015, la hausse des ventes dépasse 29% par rapport à la même période de l’an dernier. Les acquéreurs les plus présents sont ceux qui achètent pour louer. Ces investisseurs ont massivement choisi le dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôts, mais surtout – et cela a été un facteur déclencheur important – la possibilité de loger ses parents et ses enfants . »

La loi Pinel

Pour en savoir plus sur ce dispositif qui a tant séduit les investisseurs (moi y compris) voici une vidéo bien faite sur le sujet.

Investir dans des maisons de vacances

Enfin, le magazine consacre une page au « réveil des résidences secondaires » :

« C’était un marché en grande souffrance depuis la crise de 2008, que la réforme des taxes sur la plus-value de février 2012 avait aggravée. Les résidences secondaires étaient passées de mode, trop chères, trop lourdes à entretenir. (…) Mais le marché a repris. Raison essentielle de ce regain d’activité ? La baisse des prix, de 20 à 40% par rapport à  2008.(…) Mais tout n’est pas rose pour autant. Les acheteurs d’aujourd’hui réfléchissent aux impôts locaux – taxes à payer en plus de celle de leur résidence principale et travaux-, alors que leurs revenus baisseront au moment de la retraite. Quant aux vendeurs, ils mettent souvent leur bien en vente trop cher. A leur décharge : ceux qui ont acheté au plus haut en 2007 et fait des travaux sont loin de pouvoir récupérer leur mise ».

Plus loin, l’article fait un tour des régions touristiques et dit de la Côte d’Azur que « le marché est plus équilibré depuis le retrait des Russes ». « L’activité sur le littoral a surtout repris à Cannes, avec des ventes de 200 000 à 14 millions, mais l’arrière-pays souffre encore ».

Ces analyses me semblent juste et corroborent mes choix d’investissement. J’ai notamment choisi d’investir dans un appartement à Port Grimaud. La suite dans un prochain article 🙂

Dans quelle région investir ?

Lorsque l’on cherche à se constituer des revenus basés sur la location de ses biens (le plus souvent meublés, mais nous y reviendrons dans un prochain article), il est important de rester en permanence à l’affût des tendances à la fois macro-économiques et locales.

En effet, j’ai pris la décision de n’investir dans des biens que s’ils sont situés dans ma région. Pourrais-je trouver de meilleurs rendements dans d’autres régions de France? C’est possible, mais, malgré les conseils d’autres professionnels, j’ai du mal à estimer le potentiel de croissance d’autres villes ainsi que leur pouvoir d’attractivité.

Alors plutôt que de faire des suppositions sur « ce nouveau quartier qui émerge » ou bien « ce quartier un peu à l’abandon mais de plus en plus investis par des bobos », je préfère me consacrer sur les endroits que je connais bien, et en l’occurence le Golfe de Saint-Tropez.

Je préfère acheter des biens dans ma région

Je vois bien que les touristes et notamment les plus riches ne sont pas les mêmes d’une année sur l’autre, et notamment les russes que nous voyons de moins en moins. Mais je constate également que ce petit bout de Côte d’Azur n’a pas perdu de son attrait depuis des décennies. C’est que je pense sincèrement qu’il n’y a pas que l’effet Bardot qui explique le succès de nos villages de pêcheurs.

Nous avons le privilège d’habiter un coin où la nature reste préservée, les constructions sont maîtrisées et malgré la pression de certains promoteurs, je pense que nous avons atteint un bon équilibre qui nous a permis d’éviter de bétonner notre côte comme on a pu le voir à quelques dizaines de kilomètres d’ici seulement.

La qualité de vie est donc restée intacte pour les vacanciers qui trouvent dans le Golfe de Saint-Tropez à la fois une végétation luxuriante, une eau limpide et des villages typiquement provençaux.

D’ailleurs, c’est pendant l’hiver que je suis la plus heureuse du monde. La région est magnifique et si l’on ne peut certes pas se baigner (et encore, il y a bien eu quelques exceptions où j’ai pu faire un plongeon aux mois de novembre et décembre 🙂 ), j’apprécie particulièrement ma vie de village.

Oui, je prends le temps de discuter avec les commerçants et les parents de l’école de mes loulous.

Cette qualité de vie, je n’y renoncerais pour rien au monde et c’est pourquoi j’ai plus confiance lorsque j’investis près de chez moi.

Ma méthode de sélection des locataires

Bien évidemment, cela permet également d’intervenir rapidement sur place sur le locataire a un problème. Et pour moi, avoir de bonnes relations avec son locataire est tout simplement primordial. D’ailleurs, je vais vous faire une confidence. Lorsque je rencontre de futurs locataires, j’accorde au moins autant d’importance au feeling, à l’opinion que je me forge de leur personne qu’à leurs feuilles de salaire et d’imposition.

Car si l’on ne peut pas franchement savoir combien de temps le locataire restera dans notre appartement ni s’il sera un bon payeur, j’essaie toutefois de sélectionner des gens qui me semblent ordonnés et soigneux et dont j’espère qu’ils prendront bien soin de mon appartement.

Alors vous le voyez bien, je suis un peu une sentimentale à la fois dans la manière de sélectionner l’emplacement des biens dans lesquels j’investis et dans mon processus de sélection des futurs locataires.

Investir dans l’immobilier, ce n’est donc clairement pas uniquement réfléchir en termes de retour sur investissement et c’est le message que je voulais vous faire passer dans cet article.

Cela étant dit, il reste important de respecter certaines règles et de rester à l’écoute du marché. Mais cela, j’en parlerai dans mon prochain article.

Présentation

Bonjour,

je m’appelle Judith, j’ai 34 ans et habite dans le Var. Après avoir été agent immobilier pendant une douzaine d’années, je me consacre aujourd’hui principalement à me construire un patrimoine via l’acquisition d’appartements que je propose à la location.

Je suis également blogueuse (ici et en tant que « nègre » ou « blogueuse invitée » sur d’autres) et pigiste pour des magazines en ligne. J’interviens principalement sur des sujets touchant à l’immobilier et à l’investissement dans des locations de vacances.